Het grondbeleid heeft een grote invloed op de samenhang en de realisatie van de programma’s zoals bouwen en wonen, economie en glastuinbouw, mobiliteit en groen, water en recreatie.
Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Grondbeleid Pijnacker-Nootdorp

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2015-2019 stelt de raad het kader vast voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is op 28 maart 2019 verlengd tot 2023.

Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur.

Van bepalend naar regisserend grondbeleid

De economische, wetgevende en beleidsmatige ontwikkelingen van de afgelopen periode brengen met zich mee dat het grondbeleid zich ontwikkelt van een actief grondbeleid naar een tactisch grondbeleid. Het kenmerkende van een regisserend grondbeleid is dat maatwerk wordt gezocht om door onderhandeling en samenwerking tussen gemeente en aanvrager/gegadigde gewenste invullingen tot stand te laten komen. Het resultaat hiervan zal altijd moeten passen binnen de bestaande wet- en regelgeving.

De afgelopen periode is hiermee een start gemaakt en in de komende vier jaar van deze nota Grondbeleid willen wij deze ambitie voortzetten en verfijnen. Met de volgende zaken is inmiddels een start gemaakt:

• Flexibiliteit in ontwikkeling;
• Actief en tactisch zoeken in de verkoop van bedrijventerreinen;
• Particulier opdrachtgeverschap vraag-gestuurd;
• Nota braakliggende gronden/tijdelijk beheer;
• Nota Strategisch Vastgoed;
• Van uitnodigingsplanologie naar anterieure overeenkomsten.

De activiteiten in het kader van het grondbeleid voor de komende vier jaar zullen zich dan richten op:

• Een voortvarende ontwikkeling van de woningbouwlocaties Ackerswoude, Pijnacker Zuid en Tuindershof en de bedrijventerreinen Bedrijvenpark Heron en Boezem Oost met als doel zoveel mogelijk tegen de binnen de grondexploitaties passende prijzen gronden te verkopen en daarmee de schuldenpositie van de gemeente te verminderen;
• Afstoten van vastgoed, dat niet meer voor ontwikkeling in aanmerking komt;
• Afstoten cq. herontwikkelen van maatschappelijk vastgoed dat niet langer tot het kernvastgoed van de gemeente wordt gerekend;
• Het uitvoeren van de gemeentelijke taken ten aanzien van het openbaar gebied, de infrastructuur, de reguliere werkzaamheden zoals verkoop van snippergroen;
• Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers met plannen op het gebied van gebiedsontwikkeling en vastgoed ;
• Het actief zoeken naar de wensen en mogelijkheden in gebiedsontwikkeling en verkoop bedrijventerrein. Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers voor het tijdelijk beheer van in eigendom zijnde braakliggende percelen, nog in ontwikkeling te nemen gronden.

Grondexploitaties

In oktober 2019 worden de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld bij de herziening van de halfjaarlijkse financiële voortgangsrapportage projecten. Met de vaststelling van de exploitaties ontstaat een nieuw referentiekader. Afwijkingen daarvan zijn verantwoord en opnieuw onderwerp van besluitvorming.

Financiële positie

Het toepassen van het voorzichtigheidsprincipe bij de waardering van de grondexploitaties is van wezenlijk belang. Dit betekent dat verwachte verliezen direct worden genomen op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Winsten worden genomen op basis van de POC-methode. Verder is op elk moment toereikend inzicht in de stand van de grondexploitatie (uitgaven, inkomsten, verliezen, gerealiseerde winsten, risico's en dergelijke), ondersteund door een betrouwbare en actuele prognose van de gecalculeerde uitgaven en inkomsten van de langlopende projecten. Dit zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de vermogensvorming vanuit de grondexploitaties.

Voor het inzicht in de financiële positie van de grondexploitatie zijn, naast de actuele exploitatie-berekeningen en de risicoanalyse, heldere afspraken en richtlijnen onmisbaar voor de systematiek van het treffen van voorzieningen en de tussentijdse winstneming. Deze richtlijnen zijn opgenomen in de nota grondbeleid.

*) Netto Contante Waarde

Gevoeligheidsanalyse

In de grondexploitaties is uitgegaan van een kostenstijging van 3,5% in 2020 en 2% daarna en een opbrengststijging van 3,5% voor 2020 en 2% vanaf 2020 voor woningbouw en 2% voor bedrijfsterreinen. Wijzigingen in deze parameters hebben invloed op het uiteindelijke resultaat (NCW).

Stellige uitspraken commissie BBV over rente en disconteringsvoet

In juli 2019 heeft de commissie BBV de volgende stellige uitspraken gedaan in de nieuwe notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken:

1. De toegestane toe te rekenen rente aan Bouwgrond In Exploitatie (BIE) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijke te betalen rente over het vreemde vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald:
   1. Het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering;
   2. Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien er geen sprake is van projectfinanciering;
   3. Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend.
2. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt bepaald op 2 % zijnde het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Gevolgen stellige uitspraken

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de BIE en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 1,50% over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 1,50% is opgenomen in de paragraaf Financiering).

De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Risico’s

Het produceren van bouwrijpe grond is een bedrijfsmatige en veelal langdurige activiteit welke in principe risico’s met zich meebrengt. Voor de bedrijfsvoering van het grondbedrijf proces is het van belang dat er inzicht bestaat in de risico’s.

Om inzicht te verkrijgen in de consequenties van de gekozen aannames en definities is per actief grondexploitatie complex een risicoprofiel opgesteld.

De basis voor het risico profiel wordt gevormd door:

• Fase van het project: een project doorloopt een aantal stadia (initiatief-, definitie-, ontwerp- en uitvoeringsfase), waarbij per fase het risicoprofiel verandert;
• Relatie tussen reeds gerealiseerde opbrengsten en totaal verwachte opbrengsten;
• Boekwaarde; als indicator wat het betekent indien er acuut integraal gestopt zou worden ( als gechargeerd model) bij een volledig “afwezige economie”;
• Relatie tussen tijdsplanning en de berekening van de financiële resultaten (gevoeligheid t.a.v. rente en inflatie).

De categorieën worden aangegeven in de onderstaande kleurcodering:

• Risicoprofiel Hoog (rood)
• Risicoprofiel Middel (oranje)
• Risicoprofiel Laag (groen)

De kleurcodering komt overeen met de codering zoals die gehanteerd wordt in de voortgangsrapportages.

De kwantificering van de algemene risico’s is in een apart hoofdstuk opgenomen bij de actualisering van de grondexploitaties en de halfjaarlijkse rapportages. Bij de afzonderlijke projecten zijn de project-specifieke risico’s opgenomen. Hierbij zijn ook de beheersmaatregelen aangegeven.

Overige gronden

Naast de hiervoor genoemde projecten heeft de gemeente ook nog strategisch vastgoed in haar bezit. Dit is vastgoed dat in het verleden is aangekocht en dat op dit moment niet is ondergebracht in een grondexploitatie. Het betreft totaal 50 hectare met een waarde van € 15,7 mln. Dit vastgoed is opgenomen tegen marktconforme prijzen.

Voor de berekeningen in de begroting is het uitgangspunt dat voor de periode 2020-2024 de woningbouwproductie gekoppeld is aan de verwachte aantallen woningen uit de actuele grondexploitaties.